2025年岁末，著名的国际投行机构——高盛，发布的最新研究报告，犹如一块投入平静湖面的石头，引起了业内外的广泛讨论。在这份题为《中国房地产2026年展望》的报告里，高盛预测，未来两年，中国的房价，可能面临10%-30%的深度调整。这一判断的背后，折射出中国房地产市场正在经历的结构性变革。
从需求端而言，人口结构变化，正在重塑房地产市场的基础。2025年，我国新生儿数量可能不到800万，创了历史的新低。同时，65岁以上老龄人口占比突破15%，传统"婚房""学区房"的刚需支撑明显减弱。同时，城镇化率已达68%的高位，速度放缓，新增城镇人口年均减少约200万。更为关键的是，居民的杠杆率攀升到65%的警戒线。这些数据，共同勾勒出一个基本的事实：那就是，过去二十年推动房价上涨的人口红利和金融杠杆两大引擎，已同时失速。
而供给侧的结构性矛盾，同样突出。截至2025年9月30日，百城住宅库存去化周期，已经延长到28个月，其中三四线城市，普遍超过了36个月。房地产开发商面临的不仅是销售回款的压力，更有债务集中到期的考验：2026年，房地产行业境内债券到期规模达1.2万亿元，信托产品兑付高峰也接踵而至。土地市场呈现明显的分化状态，一线城市核心地块仍受追捧，但二三线城市的土地流拍率，依然持续走高，地方政府土地出让收入，已持续18个月同比下滑。
在货币政策方面，五年期LPR，降到了3.45%，已累计下调了150个基点。一些城市首套房的利率，也降3.75%，是历史的低点。在财政政策方面，首批"保障性住房再贷款"，投放了3000亿元的资金，支持地方政府收购存量房，作为保障房。限购政策除4个一线城市的核心区域外，所有城市已经全部取消，取而代之的是"以旧换新"等刺激改善性需求的创新政策。但效果如何，有待于观察。
当然，市场的调整，也孕育着新的发展机遇。租赁住房市场迎来爆发式的增长，机构化租赁企业管理的房源数量，年增速在40%以上。存量房改造市场同样方兴未艾，适老化装修、智能家居的升级等细分赛道，年市场规模已突破了5000亿元。房地产相关服务业比重，也持续提升，物业管理、社区商业运营等业务的利润率，显著高于传统开发业务。更为深远的是，房地产行业的集中度，在加速提升，排名前十位开发商的市场份额，从2020年的27%升至2025年的45%，优质开发商正在危机中，重构竞争优势。
站在转型的十字路口，房地产市场的参与者，都需要重新校准预期。对于房地产开发商来说，从"高杠杆、高周转"转向"精细化、服务化"经营已成生存必需；对于购房者而言，房产作为投资品的属性将基本消失，居住本质的价值将重新凸显；对于政策制定者，如何在防范系统性风险的同时，培育新的增长点，考验着施策的智慧和定力。
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